Unilatérale ou synallagmatique ?
Pour tout de suite résumer et poser les mots sur ce qu’il est important de comprendre :
La promesse de vente synallagmatique est la promesse de vente que signe un particulier qui vend son bien à un autre particulier. Elle engage les deux parties aussi bien à vendre pour l’une, qu’à acheter pour l’autre.
La promesse de vente unilatérale est la promesse de vente que signe un particulier qui vend son bien à un promoteur. Le vendeur ne peut pas se rétracter de l’acte de vente mais l’acheteur (le promoteur) ne s’engage pas forcément à acheter le bien, et ce même si toutes les conditions suspensives sont levées ! C’est la promesse de vente qui est signée dans 95% des cas en France dans le cadre d’une vente aux professionnels de la promotion immobilière.
Alors oui la première réaction légitime est tout simplement de se dire qu’il ne vaut mieux pas signer de promesse unilatérale de vente ! Mais si l’on rentre dans le détail et si l’on se place dans le cadre du conseil aux propriétaires il n’est pas juste de leur proposer de négocier une promesse synallagmatique en lieu d’une PUV (promesse unilatérale de vente). Sachant que par ailleurs cette négociation ne mènera le plus souvent à rien puisque dans 95% des cas la forme de la promesse de vente est non-négociable. En effet la très grande majorité des promoteurs ont une interdiction générale (de la direction des groupes) de signer des synallagmatiques.
Mais ce n’est pas plus mal ! Pourquoi ?
Les points communs entre les deux promesses de vente
Tout d’abord les deux promesses de vente ne vous garantissent pas l’achat automatique de votre propriété ! Dans les deux cas vous trouverez les mêmes conditions suspensives et si l’une d’elles n’est pas levée ou réalisée alors l’acheteur pourra ne pas procéder à la levée d’option et donc à l’achat. Dans les deux cas d’ailleurs le vendeur ne touchera pas l’indemnité d’immobilisation. Concernant les délais ils sont identiques aux deux promesses. La seule différence (de fond) réside donc dans le fait que si les conditions sont levées l’une oblige à l’achat et l’autre non (PUV).
Pourquoi les promoteurs signent donc une PUV
Quand on vend son terrain il faut bien garder une chose à l’esprit, que j’ai déjà mise en avant dans un article précédent (ici).
Lorsque vous vous engagez avec un promoteur vous vous engagez dans un processus long (au moins 12 à 14 mois) pendant lequel le promoteur va devoir travailler et engager des fonds pour être en mesure plus tard d’acheter votre terrain à une valeur bien supérieure à celle que le propriétaire obtiendrait d’un particulier. Lorsque le promoteur s’engage sur le prix d’achat de votre terrain il anticipe un prix de vente des futurs appartements/maisons en fonction notamment de ce prix d’achat et d’un marché qu’il anticipe à un horizon de 15 mois !!! En 15 mois le marché peut largement changer voir complètement se retourner et à ce moment là il vaut mieux pour le promoteur ne pas acheter le terrain (et payer l’indemnité d’immobilisation) plutôt que se retrouver avec un terrain dont il ne peut rien faire et qu’il a payé le prix fort.
C’est pour cette raison principale que le promoteur signe des PUV.
Pourquoi vous devez signer une PUV en tant que vendeur
Alors là c’est à la fois assez simple à comprendre mais contre-intuitif.
En fait tout se joue de toute façon lorsque le promoteur décide de ne pas acheter et c’est là qu’il faut bien comprendre l’enjeu de la signature de l’une ou l’autre.
Oui mais vous allez me dire que la signature d’une promesse synallagmatique vaut vente ! Oui c’est juste mais si l’acte en lui-même vaut vente le paiement n’est pas instantané et la somme convenue n’est pas séquestrée chez le notaire tout au long de la promesse. De fait la fin de la promesse indique le transfert de la propriété (le but ici n’est pas l’exactitude juridique) sans pour autant que vous soyez payés. Il est important ici de comprendre que malgré le fait que le promoteur ait signé une promesse synallagmatique il peut décider de ne pas procéder au paiement alors qu’il le doit !
En conséquence : Vous n’êtes plus propriétaire de votre terrain ! Vous n’avez pas été payé et vous devez attendre une décision de justice (avec tous les recours possibles envisageables) pour que le promoteur soit saisi ou obligé à payer !!! Imaginez bien que le délai d’instruction par la justice peut prendre plusieurs années… Et pendant toutes ces années vous ne pouvez plus jouir de votre bien puisqu’il n’est plus à vous mais vous n’avez pas touché la somme d’argent de la vente ! C’est suffisamment explicite non ? Notez toutefois que ce cas est rare mais pas impossible ! Le promoteur a souvent une puissance financière importante et il préférera faire traîner plusieurs années sans « s’occuper de rien » (vive les avocats) quitte à payer ensuite des penalités (souvent « ridicules » pour lui) alors que dans le même temps l’impact sur la vie du propriétaire sera sans commune mesure…
Si vous signez une PUV : A la fin de la promesse soit le promoteur achète soit il n’achète pas dans le délai indiqué ! Si il n’achète pas la promesse tombe d’elle-même et il ne peut pas revendiquer la propriété ! Qui plus est pas besoin d’aller devant le juge, vous retournez simplement à la case départ (ce qui en soit est déjà suffisamment pénible) sans aucune complication possible.
Réfléchissez bien à ce qui est important pour vous et n’oubliez pas enfin que la forme de la promesse de vente n’est pas un véritable enjeu et même si votre avocat vous dit le contraire.