Aujourd’hui je vous propose de faire le point sur la question des délais d’une promesse de vente lorsqu’un propriétaire décide de vendre son terrain à un promoteur. Vous le verrez ces contraintes de temps ne sont pas comparables à celles qu’un propriétaire aurait s’il décidait de vendre son bien sur le marché des particuliers. Tout d’abord pour entrer dans le vif du sujet :
- Les délais de réalisation de la vente à un particulier : 3 a 4 mois en moyenne
- Les délais de réalisation de la vente à un promoteur : 12 à 14 mois minimum
Pourquoi ?
(Pour rappel une condition suspensive est une condition qui doit être levée ou se réaliser pour que la vente ait lieu.)
A. Pour la vente à un particulier
Lorsque vous vendez votre maison à un particulier, 90% du temps l’acquisition de ce bien par l’acheteur va être soumise à une condition suspensive d’obtention de prêt à une banque pour financer cet achat. Les 3 à 4 mois de délai sont notamment calibrés pour permettre la réalisation de cette condition en plus de toute les conditions suspensives d’usage (droit de préemption, état hypothécaire) et des obligations administratives (DPE, assurances). On passera (par pudeur) sous silence les délais que prennent nos chers notaires, en sus, pour réaliser ces formalités…. (oui oui je suis ironique :))
B. Pour la vente à un promoteur (pour bien débuter)
Le promoteur vous achète votre propriété, votre maison ou votre terrain en fonction du nombre de logements qu’il va pouvoir construire dessus (avec un élément de comparaison qui s’appelle la SDP pour Surface de plancher) et du prix auquel il pense pouvoir vendre ses logements.
Ce potentiel de constructibilité ne devient réel que si le promoteur est sur et certain de pouvoir construire les logements prévus et lorsqu’il a donc obtenu un permis de construire purgé de tout recours. Le prix qu’il propose au propriétaire ne peut devenir que réel et acquis que si et seulement si le promoteur obtient le nombre de logements (de SDP) qu’il à prévu pour déterminer le prix proposé.
Lorsque vous allez donc vous engager avec un promoteur celui-ci va soumettre son achat du terrain aux conditions suspensives usuelles d’usage (droit de préemption, état hypothécaire) et à la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours sur la base d’une surface de plancher minimum (encore une fois le nombre de logements n’a aucun sens pour le vendeur). Il existe aussi d’autres conditions suspensives liées à la vente d’un terrain à bâtir mais leurs délais de réalisation sont inférieurs à ceux de la condition du permis. Il s’agit principalement des études de sols, de pollution, du maintien des conditions de taxe etc…
Pour la vente à un promoteur vous tombez donc sur la chronologie suivante :
- signature de la promesse de vente : M
- dépôt du permis de construire : M+4 mois minimum
- obtention du permis de construire : M+7 mois minimum
- obtention du permis de construire purgé de tout recours : M+10 mois minimum
J’attire votre attention sur le fait qu’il s’agit de délai minimum incompressible ! Un promoteur ne peut pas aller plus vite que les délais prévus par le code civil et par les formalités administratives.
Pourquoi 12 à 14 mois en moyenne alors que le délai incompressible est de 10 mois ?
Tout simplement parce que rien ne se passe jamais aussi vite que le minimum de temps requis. Ajoutez à ce délai de 10 mois les discussions avec la mairie qui peuvent prendre du temps supplémentaire, les pièces complémentaires demandées pendant l’instruction du permis, les délais d’affichage, les délais des notaires pour rédiger les actes etc etc… Et on arrive beaucoup plus surement autour de 12 à 14 mois que 10, et cela dans 90% des cas.
Gardons à l’esprit que les délais peuvent être supérieurs et indéfinis, dans le cadre d’un recours par exemple, et qu’à la fin de ces délais la vente peut aussi ne pas se réaliser…mais nous y reviendrons dans un autre article.
Ce qu’il faut retenir :
- Si un promoteur vous propose plus que ce que votre propriété vaut sur le marché particulier il ne le peut que si il respecte ces délais.
- Cela ne sert à rien de vouloir négocier ces délais, un promoteur vous opposera une fin de non recevoir immédiate ou alors vous achètera votre terrain au prix du marché des particuliers (à quelques astuces près).
- C’est le travail du promoteur qui permet de sur-valoriser votre propriété.
- Vous ne pouvez pas être sur du paiement du prix et de l’achat du terrain avant la fin de tous ces délais et même en cas de réalisation des conditions suspensives…
- Ne soyez jamais pressés et acceptez de ne pas tout pouvoir verrouiller.
Dans le prochain article nous parlerons de la promesse unilatérale de vente, de sa construction et de ce qu’elle implique.