Un terrain constructible c’est quoi ?

Lorsque l’on me demande d’expertiser un terrain, une propriété, une maison ou tout autre élément bâti pour savoir si ce bien peut-être vendu à des promoteurs il est beaucoup plus fréquent que le terrain s’avère inconstructible que l’inverse. Dans ce cas-là on me pose souvent la question de pourquoi il n’est pas constructible et l’on me demande souvent des explications sur ce qui rend un terrain constructible.

Je saisis donc l’occasion pour donner un petit éclairage sur cette notion, plus large que son sens premier.

Dans le jargon professionnel pour qu’un terrain soit constructible il faut impérativement qu’il réunisse les trois critères suivants qui, s’ils ne sont pas tous réunis rendent un terrain « inconstructible » :

  • La mutabilité physique
  • La mutabilité financière
  • Une réglementation adaptée

Ces trois éléments sont imbriqués et évalués les uns avec les autres.

1) La mutabilité physique

Il s’agit là d’apprécier que les éléments bâtis sur le terrain puissent être démolis pour construire quelque chose de plus dense (pour schématiser mais ce n’est pas forcément vrai). On ne sait pas détruire un immeuble de 4 étages pour en construire un de 6. Par conséquent, outre le terrain nu (d’évidence) on appréciera la faisabilité d’un projet en fonction de ce qui se situe sur le terrain et donc généralement des maisons, des locaux, des éléments bâtis de 2 étages maximums, des sites industriels etc….

Il faut également regarder la forme de la parcelle puisque indépendamment des autres éléments certaines formes (terrain étroit par exemple) peuvent être discriminantes.

C’est un élément premier de l’appréciation d’un terrain constructible.

2) La mutabilité financière

Comme la valorisation d’un bien, dans le cadre d’une opération immobilière, dépend du potentiel de construction, il faut que ce potentiel permette une valorisation supérieure à ce que le terrain (et les éléments bâtis dessus) vaut sur le marché de gré à gré. Cette valorisation financière est indépendante de ce qui se trouve sur le terrain puisque tout ou presque est voué à être démoli. Seulement si le terrain accueille une maison de 80m² ce n’est pas la même valeur vénale qu’une maison de 200m² avec piscine et jardin arboré.

De fait la mutabilité s’apprécie en fonction du prix du marché de l’immobilier sur le secteur, de la valeur vénale du bien en l’état. Ces deux éléments étant ensuite croisés avec la taille du projet et donc sa valeur.

C’est souvent un facteur limitant pour les petites opérations immobilières de moins de 1200m² de SDP. Le promoteur n’est pas toujours en mesure de proposer autant ou plus que ce que le vendeur potentiel en tirerait sur le marché particulier.

3) Une réglementation adaptée

C’est la première chose que je regarde et qu’il convient de regarder pour savoir si un terrain est constructible (au sens premier ici).

Votre terrain se situe sur une zone particulière du règlement d’urbanisme de votre commune. En fonction du règlement de cette zone vous pouvez construire (ou pas) selon certaines règles. C’est ces règles et leur application sur votre terrain qui vont déterminer le potentiel de droits à bâtir, qui je le rappelle, est ce que le promoteur vous achète. Notez que votre propriété peut se situer sur une zone défavorable alors que votre voisin direct peut lui se trouver en zone constructible. C’est pourquoi il n’est pas juste de comparer votre situation à ce qui à pu être construit à deux pas de chez vous.

Stéphane Lacoste – R+4