La nouvelle fiscalité des terrains à vendre pour les promoteurs
Le 20 septembre a été dévoilé le nouveau plan du gouvernement en matière de logement et d’immobilier. Toute une batterie de mesure a été annoncé et parmi celles-ci nous avons décidé de nous attarder sur l’une d’entre elle qui concerne la vente de terrain, maison ou propriété en zone tendue et le régime fiscal pour les propriétaires de ces terrains.
Avant la réforme : la fiscalité sur un terrain à bâtir
Tout d’abord, alors que la réforme semble faire une distinction importante selon le lieu où se trouve le terrain il n’existait pas jusqu’à présent de distinction faite dans le régime fiscal en fonction du lieu ou se trouvait le terrain. Que le terrain se situé en plein coeur de Paris ou dans une commune de 500 habitants en plein centre de la France le régime fiscal était le même, sur la base de ce critère.
Ce qui déterminait le régime fiscal de la vente du terrain à un promoteur c’était simplement la destination de ce terrain/maison/propriété. Si votre propriété était votre résidence principale vous étiez exonéré de plus-value et si ce n’était pas le cas vous étiez imposable de la taxe sur la plus-value et imposable sur le revenu avec une exonération partielle en fonction de la durée de détention avec une exonération totale dans un délai courant de 22 à 30 ans de détention. Pas besoin ici de rentrer dans le détail exact (le régime a en plus subit de nombreuses modifications ces dernières années). Le plus important c’est de comprendre que plus vous détenez le bien depuis longtemps moins vous êtes imposable jusqu’à une exonération totale à 30 ans de détention.
Après la réforme : une fiscalité allégée en zone tendue
Le but de la réforme, sans en avoir encore le détail, est d’exonérer la vente de terrain de cette plus-value en zone tendue de façon à inciter la libération des terrains.
En somme si cela ne change rien pour les résidences principales tout le reste fera l’objet d’une exonération totale ou partielle, quelque soit la durée de détention et la destination du bien.
L’impact réel de la réforme
Il est difficile à apprécier…
Déjà pour ma part je suis à la base plutôt favorable à une fiscalité inversée qui serait je pense beaucoup plus efficace pour la libération des terrains. Ensuite pour intervenir directement auprès des propriétaires depuis 15 ans et pour bien connaître toutes ces questions il faut bien comprendre que l’argent n’est pas toujours un moteur de la vente. Peu importe que l’on puisse en proposer 2 fois le prix, très souvent les propriétaires ne souhaitent pas vendre pour des raisons familiales ou affectives. On peut d’ailleurs s’en féliciter d’un point de vue humain non ? C’est tout de même agréable de constater à une échelle importante que l’argent n’est pas toujours une fin en soi…
Ensuite en zone tendue les promoteurs achètent souvent des propriétés qui sont les résidences principales des vendeurs, et souvent des maisons.
Une fois que l’on exclut ceux qui ne veulent pas vendre (indépendamment du prix et donc du régime fiscal) et ceux dont la propriété est la résidence principale il reste tous les autres ! Mais combien sont-ils ?
C’est impossible à dire mais mon expérience me permet de dire que j’estime le nombre de terrains constructibles potentiellement impactés à 20 à 30%. Ce n’est pas neutre mais je ne crois pas que cela soit de nature à créer un choc de l’offre tel que l’espère le gouvernement. Le problème est un peu plus systémique mais je ne crie pas à l’incompétence et je salue l’effort d’essayer quelque chose, dont l’efficacité sera ou non au rendez-vous. Par ailleurs sa mise en oeuvre est assez simple alors pourquoi pas ?